מונחים פיננסים

לא מבינים מה הם כל ה- מונחים פיננסים האלה? אנחנו פה בשבילכם

במאמר זה נדון במספר מונחים פיננסים אשר בעלי חשיבות רבה בעת רכישת דירה, כגון ה- מונח “אישור עקרוני”.

ישנם מגוון מונחים והיבטים שיש להתחשב בהם, כגון:
1.משכנתא.
2.אחוז מימון.
3.אישור עקרוני.
4.בעל זכויות.
5.גוש חלקה.
ועוד, עליהם נסביר פה בקצרה.
יועץ משכנתאות מקצועי מכיר היטב את ה- מונחים פיננסיים האלה ויעזור לכם בתהליך.

מונח המשכנתא ועוד מונחים פיננסים חשובים

מונח 1- משכנתא:

אחד מה- מונחים פיננסים המרכזיים בעת רכישת דירה הוא משכנתא.
משכנתא היא אחת מחמישה סוגים של זכויות במקרקעין ומשמעותה שיעבוד של מקרקעין ע”י בעל המקרקעין, לטובת מישהו אחר ע”מ להבטיח את זכויותיו.
נרשמת משכנתא ברשם המשכונות על מנת להבטיח את החזר ההלוואה שניתנה ללווה. בשפה פשוטה יותר משכנתא היא בעצם הלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרת ההלוואה היא רכישת נכס או מקרקעין או שיפוצו.
משכנתא היא אחת הזכויות במקרקעין המחייבת רישום בלשכת המקרקעין וברשם המשכונות.

אחוז מימון:
מונח זה הוא אחוז שיעור גובה ההלוואה שאתם לווים ביחס לערך הנכס שאתם רוצים לרכוש. פשוט אם אתם רוצים לרכוש נכס בעלות מיליון ש”ח וההון העצמי שלכם הוא 250,000 ש”ח, אז אתם מבקשים הלוואה/ משכנתא של 750,000 ש”ח.
זאת אומרת שאחוז המימון שאתם מבקשים לרכישת הנכס שלכם הוא 75%.
יש לשים לב כי כרגע בנק ישראל חושש מירידת מחירים של הנכסים והוא מסרב לאשר משכנתא בגובה של יותר מ 75% מערך הנכס וגם שבאחוז מימון שהוא גבוה מ 60%, הריבית בדרך כלל תהיה גבוהה יותר.

מונחים פיננסים -אישור עקרוני:

השלב הראשון בתהליך קבלת המשכנתא. האישור הזה בעצם נותן לכם את הסכמתו של הבנק להעניק לכם משכנתא בתנאים שהוא מציע.
בזמן הזה הבנק עדיין לא בודק את הנכס, אלא הוא רק מתחשב בערכו המשוער של הנכס שתקנו.
הבנק כרגע בדק רק את הלקוח מבחינה פיננסית האם עקרונית הוא מסוגל לעמוד במשכנתא בגובה הכספי שהוא ביקש, והאישור תקף ל- 12 יום.
בזמן זה הוא בעצם נותן לכם את האפשרות ללכת לבנקים אחרים ולהתמקח איתם על תנאי ההלוואה שתירצו לקבל.
וכן כדאי לדעת שב- מונח זה של אישור עקרוני יש בנקים שלא ירצו לתת לכם הצעה מבלי אישור עקרוני או שלהם או של בנק אחר.

עורך דין:

אחת החוליות החשובות ביותר במהלך רכישת דירה או נכס הוא עו”ד, ורצוי אחד שהתמחותו היא בתחום הנדל”ן, חוזי רכישה וקניה.
העו”ד המלווה שלכם בודק את כל העסקה, את חתימת החוזים ועריכתם כראוי, את הנכס והרישומים שלו וכו’.
ישנם נכסים שהם רשומים בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל ,או מושב או קיבוץ לכן חייבים לבדוק ולרשום את כל הזכויות כראוי.
עורך הדין מוודא שמדובר בעסקה אמיתית ולא עסקה פיקטיבית במיוחד בדירות יד 2 , או בקבוצות רכישה.
הוא האיש ששומר על האינטרסים שלכם בעסקה, ושכר הטרחה שהוא גובה באמת לא משמעותי לעומת העבודה והאחריות.
שימו לב שגם תצטרכו נוטריון בעת קבלת המשכנתא, לכן לפעמים אפשר ללכת לעו”ד שהוא גם נוטריון.
אז רצוי לא לוותר עליו כדי להיות בטוחים שהעסקה שלכם בטוחה ולא להשאיר שום דבר מונח ליד המקרה.

מונחים פיננסים -בעל זכויות:

יש מונח שנקרא בעל זכויות על הקרקע. לפי החוק יש 5 סוגים של בעל זכויות על הקרקע מהרמה הגבוהה ביותר לרמה הנמוכה.

  • בעלות על הקרקע נחשבת לרמה הגבוהה ביותר והיא מקנה את הזכות למכור, להשכיר או להשתמש בנכס לפי רצון הבעלים (כמובן בהתאם להיתרים שקיבל).
  • חכירה- גוף או אדם שחכר קרקע לצורך העניין שכר את הקרקע לתקופת שנים ארוכה מאוד.
    מותר לחוכר להשתמש בנכס או בקרקע לצרכיו בהתאם להיתרים שקיבל בכל תקופת החכירה /השכרה.
  • משכנתא -בעלות על הנכס שתינתן רק לאחר סילוק ההלוואה/ משכנתא אשר בגינה מושכן הנכס.
  • זיקת הנאה -הרמה הנמוכה ביותר מקנה בעצם היתר מבעל הנכס לבצע פעולות בנכס או בקרקע.
    זה לרוב קורה במקרים של תמ”א 38 על הנכסים שבעצם מרחיבים או משפצים אותם.

מונחים פיננסים נוספים הם:
1.בניה נמוכה

בתים שהם צמודי קרקע יכולים להיות דו משפחתי או בית בודד אבל לכל היותר 3 יחידות דיור נחשב לבנייה נמוכה.
2.בנייה רוויה: בתי מגורים שמכילים מינימום 4 יחידות דיור ומפה הכוונה לשטח רווי.

גוש חלקה:

מונח מרכזי מאוד בנושאי הנדל”ן הוא גוש חלקה, שזה בעצם תעודת הזהות של הקרקע או הנכס אשר תרכשו.
הוא בנוי בצורה הזאת: שטח מדינת ישראל מחולק לגושים אשר כל גוש מחולק לחלקות רבות וכל חלקה מחולקת לתת חלקות.
כל בית משותף הוא בעצם חלקה שמחולק לתת חלקות שהן בעצם הדירות בבניין המשותף והן הת.ז של כל דירה.

מס רכישה: בישראל קיים חוק מס רכישה אשר חל מסכום רכישה מסוים או על דירה שנייה.
רצוי לשאול עו”ד העוסק בתחום כדי לדעת מהו אחוז מס הרכישה.

שכר דירה:
יש אנשים שגרים בשכ”ד ותוך כדי זמן זה מתחילים בהליך רכישת דירה חדשה או יד שניה.
צריך לקחת בחשבון שהם עלולים לשלם שכ”ד במקביל לתשלום המשכנתא על הדירה החדשה שרכשו לכן יש לשקול לבצע גרייס להלוואה /משכנתא שלוקחים או לשים את סכום הכסף הדרוש לשכ”ד בחשבון הכללי.

מונחים פיננסים נוספים- מתווך:
אם רכשתם דירה יד 2 בד”כ ממתווך עליכם לבדוק על מה חתמתם אצל המתווך בעבור שכר הטרחה שלו.
כיום נהוג לשלם בין 1% ל2%  תלוי במחיר הדירה וכושר המיקוח שלכם , ויש לקחת את סכום הכסף הזה בחשבון.

בהמשך למונח הראשון- משכנתא:
במשכנתא יש מספר נעלמים שמשתנים במשך הזמן כמו מדדים, אינפלציה, ריבית הפריים וכדומה.
לכן יש לשים לב לשינויים במשק ולהתאים את המשכנתא ליכולות שלכם.

לוח סילוקין:

מונח זה הוא בעצם טבלה המציגה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת בתשלומים.
לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שבסיום תקופת ההלוואה יוחזרו במלואם הן הקרן (הסכום שניתן בהלוואה) והן הריבית שהצטברה על הלוואה זו לאורך תקופת החזרתה.
מאחר שהלוואה היא תהליך מתמשך, שחישוב הריבית בו מתבצע תקופתית, ניתן לראות שסכום החוב אינו יורד באופן מונוטוני, מאחר שבין התשלומים עולה סכום החוב בשל הצטברות ריבית על החוב הנותר.
כמו כן, יש לזכור שעל אף שתשלומי ההלוואה מתבצעים לרוב מדי חודש, הריבית הנקובה בהלוואה היא לרוב ריבית שנתית.
אך היא מחושבת מחדש לפני כל תשלום, על התקופה היחסית מאז התשלום האחרון.

מונח פיננסי -לוח שפיצר:

בישראל נהוגות מספר שיטות חישוב להחזרים החודשיים של המשכנתא: שיטת שפיצר, שיטת קרן שווה ושיטת בוליט (הקרויה לעתים גם “בלון”).
לכל שיטה יתרונות משלה, ועליכם לבחור את שיטת ההחזר המתאימה לכם.
שיטת שפיצר היא הפופולארית ביותר, מאחר שהיא מאפשרת החזרים ראשוניים נמוכים יחסית להחזרים בשיטת קרן שווה.
בשיטה זו ההחזר החודשי קבוע אך רכיב הקרן בהחזרים הראשוניים נמוך יחסית, והוא הולך ועולה ככל שההלוואה מתקדמת.

מדד המחירים לצרכן:

מונח זה בעצם מודד את השינוי לאורך הזמן בין מחירו העדכני של “סל” מצרכים ושירותים (הנקבע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), לבין מחיר אותו “סל” בתקופת הבסיס.
ההשוואה נעשית באחוזים או בנקודות, ומפורסמת בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מונחים פיננסיים -עמלת ההיוון:

עמלה זו נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם.
עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.
לכן, חשוב להכיר את מונח זה ע”מ בעת ששוקלים האם לבצע פירעון מוקדם או למחזר את ההלוואה.

ריבית:

הריבית היא בעצם מחיר הכסף. כלומר: המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה.
הריבית מחושבת באחוזים לתקופת זמן. למשל: ריבית של 4% לשנה.
באופן כללי, הריביות על משכנתאות נחלקות לשני סוגים: ריבית קבועה – וריבית משתנה.
מונח זה הינו מרכזי ביותר בלקיחת משכנתא.

ריבית הפריים:

כפי שנאמר לעיל מונח ה- ריבית הוא בעצם המחיר שמשלם הלווה למלווה, תמורת השימוש בכסף שניתן כהלוואה.
ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית של כל בנק ובנק. היא מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל, בתוספת מסוימת שכל בנק קובע לעצמו.

ריבית משתנה:

חלק מרכזי ב- מונחים פיננסים הנוגעים למשכנתא הוא הריבית המשתנה.
ריבית זו נקבעת על פי “עוגן” – פרמטר אובייקטיבי וידוע מראש.
כשה “עוגן” עולה – הריבית עולה באותו שיעור, וכשהעוגן” יורד – הריבית יורדת בהתאם.
כל בנק יכול לקבוע עוגן שונה, העונה על הקריטריונים שנקבעו על ידי בנק ישראל.
הריבית המשתנה נחלקת למספר סוגים: ריבית משתנה על בסיס הפריים, ריבית משתנה על בסיס ריבית עוגן מק”מ, ריבית משתנה צמודה למדד, על בסיס “עוגן משכנתאות” הלוואת מט”ח בריבית משתנה על פי ריבית הליבור.

והאחרונה ב- מונחים פיננסים אלו של ריביות היא הריבית הקבועה. הריבית הקבועה בעצם נותרת כמו שהיא לאורך כל חיי המשכנתא.

הערת אזהרה:

הערת אזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו, על בסיס התחייבות של בעל זכויות בנכס לבצע עסקה (או להימנע מביצוע עסקה) הקשורה בנכס זה.
בדרך כלל, מטרת הערת האזהרה הינה למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס (שיכולות להביא לכך שאותו נכס יימכר לשני גורמים שונים).
לפני שהבנק ייתן לכם הלוואה לנכסים הרשומים בטאבו, הוא ידרוש, כאחד מהביטחונות, רישום הערת אזהרה נוספת לטובתו, בגין התחייבות בעל הזכויות במקרקעין לרשום משכנתא לטובת הבנק. 

מונחים פיננסים -דרגה שווה – פרי פסו:

במקרה שהדירה שברשות הלווים משועבדת לבנק מסוים, והם מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחר (לסילוק ההלוואה הקיימת או לקבלת הלוואה נוספת בשעבוד אותה דירה), עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו משועבדת הדירה.
הסכמה זו, אם תינתן, יכולה להיות הסכמה לשעבוד נוסף ב”דרגה שווה” (פרי-פסו) או ב”דרגה שנייה”.
ב- מונח זה- פירוש ההסכמה ל”דרגה שווה”: היא שלשני הבנקים תהיה משכנתא ראשונה בדרגה שווה ביניהם, כלומר: אם הדירה הממושכנת תמומש, יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל.

לקביעת פגישת יעוץ בחינם

אתם מוזמנים לפנות אלינו במספר- 077-2496269 או להשאיר פרטים בטופס הזה ואנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי.

לקביעת פגישת יעוץ בחינם

אתם מוזמנים לפנות אלינו במספר- 077-2496269 או להשאיר פרטים בטופס הזה ואנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי.

לקביעת פגישת יעוץ בחינם

אתם מוזמנים לפנות אלינו במספר- 077-2496269 או להשאיר פרטים בטופס הזה ואנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי.

לקביעת פגישת יעוץ בחינם

אתם מוזמנים לפנות אלינו במספר- 077-2496269 או להשאיר פרטים בטופס הזה ואנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי.

משכנתא פיקס

אנחנו פה בשבילכם ואתם מוזמנים לפנות אלינו לכל שאלה ובקשת ייעוץ בטלפון- 077-2496269 או באימייל- mashkantafix2020@gmail.com